Tra le novità contenute nella bozza del nuovo Testo Unico delle Costruzioni – che sostituirà il Testo Unico Edilizia D.P.R. 380/2001 – figura il Fascicolo del Fabbricato.

Il Fascicolo del Fabbricato è la carta di identità di un manufatto, lo strumento che consente di individuare l’unità immobiliare sotto tutti gli aspetti, tra cui la legittimità edilizia-urbanistica, lo stato di fatto e conservazione, il livello di sicurezza strutturale ed impiantistica, l’efficienza energetica, la manutenzione, la programmazione di tutti gli eventuali interventi necessari a mantenere efficiente l’immobile in tutte le sue componenti. 

Cos’è il Fascicolo del Fabbricato?

Il fascicolo del fabbricato è un documento tecnico che raccoglie in maniera organica le informazioni di un immobile, sia esso residenziale, commerciale o industriale, dalla progettazione iniziale alla manutenzione corrente fino all’eventuale demolizione.

Il fascicolo digitale delle costruzioni consente di avere sempre a portata di mano, visionare, aggiornare in tempo reale e condividere velocemente notizie e dati su:

• profili urbanistici;
• edilizi;
• vincolistici catastali;
• strutturali;
• impiantistici;
• prestazionali;
• altri elementi utili alla conoscenza dello stato di fatto della costruzione.

Sul fascicolo vanno annotate tutte le caratteristiche geometriche, architettoniche, tecnologiche, impiantistiche e strutturali relative all’edificio.

A cosa serve il Fascicolo del Fabbricato?

Il Fascicolo del Fabbricato serve a:

• raccogliere e conservare in un archivio centralizzato tutte le informazioni pertinenti relative ad un edificio al fine di garantirne la sicurezza e la gestione efficiente
• avere un quadro conoscitivo esaustivo dell’edificio a partire dalle fasi di costruzione dello stesso
• registrare accuratamente le modifiche apportate rispetto alla configurazione originaria, con particolare riferimento alle componenti statiche, funzionali ed impiantistiche
• rendere più trasparenti le operazioni di compravendita (due diligence) e l’amministrazione condominiale

Ad esso è strettamente legata l’istituzione di un’anagrafe nazionale delle costruzioni sia per opere pubbliche che private.

Il Fascicolo del Fabbricato è obbligatorio?

Il Fascicolo del Fabbricato non è ancora obbligatorio, nonostante vi siano stati vari tentativi, a livello nazionale e regionale, di renderlo tale con l’obiettivo di garantire un’adeguata conoscenza delle caratteristiche e dello stato dell’immobile e di favorire una corretta manutenzione e gestione nel tempo.

Si inizia a parla di Fascicolo del fabbricato nel 1999, quando il Comune di Roma decide di creare un sistema per monitorare e gestire le informazioni relative agli edifici, in seguito a un grave incidente che portò a una riconsiderazione della sicurezza del patrimonio edilizio.

Dagli anni ’90 ad oggi, diverse Regioni (Puglia, Emilia-Romagna, Basilicata e Campania) hanno istituito il fascicolo con apposite leggi, poi puntualmente abrogate.

Al momento, il Fascicolo del Fabbricato è adottato dal Comune di Milano (che, all’art. 47 del regolamento edilizio, individua i criteri che il proprietario o l’amministratore, nel caso di condomini, sono tenuti a costituire e mantenere per ogni edificio privato o pubblico) e da Città di Castello per gli immobili pubblici (contenente dati identificativi, certificazioni di sicurezza statica e impiantistica e reso pubblico sul sito internet del comune).

In base alle informazioni disponibili al momento, il Testo Unico delle Costruzioni in esame prevede l’istituzione del fascicolo definendone obiettivi, struttura (esclusivamente digitale) e contenuti.

Il Fascicolo del Fabbricato è destinato a diventare uno strumento fondamentale per garantire un’adeguata conoscenza delle caratteristiche e dello stato dell’immobile, favorendo una sua corretta manutenzione e gestione nel tempo. La sua obbligatorietà è prevista per le nuove costruzioni e per ottenere i certificati di abitabilità e usabilità.

Inoltre, la costruzione priva del fascicolo digitale delle costruzioni non potrà essere oggetto di benefici contributivi, fiscali o assicurativi.

Il Fascicolo del Fabbricato digitale sarà integrato nell’Anagrafe delle Costruzioni nazionale, un registro per la gestione e il controllo sia degli edifici pubblici che privati. Questa integrazione faciliterà la raccolta di informazioni diverse, tra cui dati urbanistici, catastali, strutturali e di sicurezza, assicurando una comprensione completa delle condizioni di ciascun edificio.

Man mano che il Fascicolo del Fabbricato digitale diventerà più diffuso, si prevede che migliorerà la trasparenza e la sicurezza nel settore delle costruzioni. Fornendo un archivio centralizzato e facilmente accessibile delle informazioni sull’edificio, aiuterà a garantire che tutti i soggetti interessati abbiano i dati necessari per prendere decisioni informate sulla manutenzione e la sicurezza degli edifici.

Quali informazioni deve riportare il Fascicolo del Fabbricato?

Il fascicolo del fabbricato deve contenere almeno i seguenti documenti e informazioni:

• dati anagrafici e catastali dell’immobile;
• progetto dell’edificio e suoi eventuali ampliamenti o modifiche;
• relazione tecnica descrittiva dell’edificio;
• certificazioni energetiche;
• piani di sicurezza e relazioni sulla stabilità strutturale;
• documentazione relativa agli impianti tecnologici presenti;
• fascicolo di manutenzione del fabbricato;
• eventuali autorizzazioni e concessioni.

Fascicolo del Fabbricato e fascicolo di manutenzione del fabbricato: che differenza c’è?

Il fascicolo del fabbricato è un documento che contiene tutte le informazioni relative a un immobile, mentre il fascicolo di manutenzione del fabbricato è una sezione specifica del fascicolo del fabbricato dedicata alla programmazione, realizzazione e registrazione delle attività di manutenzione.

In altre parole, il fascicolo di manutenzione è una parte integrante del fascicolo del fabbricato e serve a garantire un’adeguata manutenzione dell’immobile nel tempo.

Chi deve redigere il fascicolo del fabbricato?

La responsabilità della redazione del fascicolo del fabbricato spetta al proprietario dell’immobile o al suo legale rappresentante. Tuttavia, è consigliabile affidarsi a professionisti del settore, come ingegneri, architetti o geometri, per la raccolta e l’organizzazione dei documenti, nonché per la stesura degli elaborati tecnici relativi all’edificio.

Quali dati raccogliere per il Fascicolo del fabbricato?

La creazione di un fascicolo del fabbricato comporta un processo meticoloso di raccolta di vari documenti e dati relativi all’edificio in grado di fornire una panoramica completa dell’edificio (piani architettonici, registri di manutenzione e dettagli su eventuali aggiornamenti strutturali o di sistema).

Il primo passo nella creazione di un fascicolo del fabbricato è raccogliere i piani di progettazione dell’edificio (calcoli strutturali e qualsiasi modifica o estensione successiva, planimetrie e grafici che descrivano le caratteristiche dell’immobile e delle singole unità immobiliari al momento dell’istituzione del “fascicolo”, con evidenziate le modifiche strutturali sopravvenute nel tempo, sia per l’intero immobile che per le singole unità); informazioni su caratteristiche del sottosuolo, tipologia delle strutture di fondazione e di elevazione, eventuali fenomeni di dissesto (crepe, fessure, ecc.); rispondenza a norma degli impianti, soprattutto quelli a rischio di incendio, livello di degrado dell’immobile.

Successivamente, è essenziale raccogliere tutti i registri di manutenzione. Questi registri devono documentare le attività di manutenzione ordinaria, le riparazioni e qualsiasi intervento significativo.

I dettagli di eventuali interventi o lavori di manutenzione effettuati sull’edificio vanno documentati meticolosamente nel fascicolo del fabbricato. Questo include i registri delle ristrutturazioni, delle riparazioni e degli aggiornamenti, insieme alle date e alle descrizioni dei lavori eseguiti. I registri di manutenzione sono essenziali per valutare lo stato attuale dell’edificio e pianificare le attività di manutenzione futura. Forniscono anche un resoconto storico di come l’edificio è stato preservato e migliorato nel tempo.

Oltre ai piani di progettazione e ai registri di manutenzione, il fascicolo del fabbricato deve includere la documentazione di qualsiasi modifica apportata all’edificio: permessi per i lavori di costruzione, i registri delle modifiche strutturali e gli aggiornamenti ai sistemi dell’edificio come elettrico, idraulico e HVAC.

Un altro aspetto importante è la localizzazione dell’edificio.

Dati di localizzazione accurati sono cruciali per vari scopi amministrativi e legali e garantiscono che l’edificio sia correttamente identificato e classificato nel contesto urbano o rurale in cui si trova. Un altro componente critico è il dato catastale. Queste informazioni riguardano il registro ufficiale dell’edificio, compreso il suo numero catastale, utilizzato per la tassazione della proprietà e l’identificazione legale. Il dato catastale fornisce un quadro legale per l’edificio, assicurando che sia riconosciuto e registrato nei registri pubblici, essenziale per la proprietà e le transazioni.

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