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Chi stabilisce un regolamento di condominio?

Il regolamento condominiale è un documento scritto che disciplina l'uso delle parti comuni di un edificio o di un complesso edilizio ed è espressamente previsto dall’art. 1138 c.c.. Il regolamento condominiale è quindi un insieme di norme che disciplinano la vita del condominio in tutti i suoi aspetti. Si tratta dunque di uno strumento di attuazione pratica dei diritti e degli obblighi spettanti a ciascun condomino. Il regolamento è obbligatorio solo per gli edifici con almeno 11 condòmini. Nei palazzi con non più di 10 condòmini, il regolamento non è indispensabile e si applicano le norme del codice civile.

Quali sono i doveri di un amministratore di condominio?

L’amministratore di condominio è il soggetto, nominato dall’assemblea dei condòmini, che cura l’amministrazione dei beni comuni e dei servizi che riguardano l’edificio. Questa figura, inoltre, svolge la funzione esecutiva rispetto alle deliberazioni dell’assemblea condominiale. Dal punto di vista legale, l’amministratore di condominio è il rappresentante legale e processuale dei condomini ed ha specifici doveri e responsabilità, riportate negli Artt. 1129 e 1130 cod.civ. L’amministratore di condominio una volta eletto resta in carica per un anno e, se manca la revoca, il suo incarico si presume rinnovato per un altro mandato. Se i condomini lo desiderano, l’amministratore di condominio può essere revocato in ogni momento, sempre nel rispetto del regolamento del condominio. L’amministratore di condominio viene revocato mediante votazione dell’assemblea a maggioranza dei presenti (devono rappresentare almeno la metà del valore dell’edificio). In virtù dell’incarico ricevuto, l’amministratore può compiere solo gli atti di ordinaria amministrazione (ad esempio, quelli relativi a piccoli lavori di manutenzione edile, a servizi di disinfestazione, alla revisione annuale degli impianti) mentre per quelli di straordinaria amministrazione (il rifacimento del tetto e della facciata dello stabile, la riqualificazione energetica, ecc.) è necessaria un’apposita delega oppure devono ricorrere i presupposti della necessità e dell’urgenza, con l’obbligo, in quest’ultimo caso, di riferirne alla prima assemblea utile. L’amministratore poi, ha l’obbligo di eseguire le deliberazioni dell’assemblea e di convocarla almeno una volta l’anno per l’approvazione del rendiconto condominiale (in particolare il rendiconto della gestione va redatto ogni anno ed entro 180 giorni dalla chiusura ed approvato dall’assemblea). Egli deve, altresì, curare l’osservanza del regolamento di condominio e disciplinare l’uso delle cose comuni e l’utilizzo dei servizi in modo che a ciascun condòmino ne sia assicurato il miglior godimento. In caso di inosservanza del regolamento, l’amministratore, se previsto dallo stesso regolamento condominiale, può portare in assemblea la possibilità di sanzionare il responsabile con il pagamento di una somma fino ad 200 euro e, in caso di recidiva, fino ad 800 euro. Peraltro, ogni condòmino può rivolgersi all’amministratore affinché provveda a fare rispettare il regolamento, assicurando a tutti i condòmini l’uso dei beni comuni in maniera paritaria. Spetta all’amministratore anche il potere di compiere atti conservativi delle parti comuni come la manutenzione dell’ascensore, delle scale, del portone, ecc. Più precisamente, tali atti consistono non solo nell’adozione delle misure cautelari in genere (vedi la conservazione e la manutenzione dei beni comuni) ma anche nell’esercizio di azioni dirette a far cessare eventuali turbative e molestie prodotte da terzi o dagli stessi condòmini sulle cose comuni.

Chi può fare l'amministratore di condominio? Esistono dei requisiti particolari?

Il ruolo di amministratore di condominio può essere esercitato sia da una persona fisica che da una società, senza limitazioni sul tipo, quindi sia società di persone che di capitali. Tuttavia, la persona fisica che vuole svolgere il ruolo di amministratore di condominio deve avere i seguenti requisiti:- possesso dei diritti civili; - assenza di condanne per delitti contro la pubblica amministrazione; - non deve essere stata sottoposta a misure di prevenzione divenute poi definitive; - non deve essere interdetto o inabilitato; - deve possedere almeno il diploma di scuola secondaria di secondo grado; - deve aver frequentato l’apposito corso di formazione; - deve svolgere la periodica attività di formazione in materia di amministrazione condominiale. L’amministratore potrebbe essere anche interno al condominio, essere cioè un condòmino a svolgere tale ruolo, in questo caso il secondo comma dell'art. 71-bis delle disposizioni di attuazione del codice civile specifica che questi ultimi due requisiti non sono necessari, in questo modo è salvaguardato il diritto alla gestione diretta della proprietà. Invece, se l’amministratore di condominio è una società, oltre ai requisiti precedenti deve possedere i seguenti requisiti: - deve essere un socio illimitatamente responsabile; - deve essere uno degli amministratori della società. La perdita dei requisiti causa l’immediata cessazione dall’incarico. La nomina dell’amministratore di condominio avviene con la maggioranza dei voti dei presenti all’assemblea condominiale. I condomini presenti devono rappresentare almeno la metà del valore dell’edificio. Una volta nominato, il nominativo del nuovo amministratore di condominio va annotato in un apposito registro chiamato “registro delle nomine e delle revoche” del quale egli stesso si occupa.

Cosa bisogna fare quando un amministratore di condominio è inadempiente?

Una volta che l’assemblea condominiale ha deliberato la nomina dell’amministratore tra le parti si instaura un rapporto di fiducia, regolato dalla legge come un contratto di mandato. Il mandato, infatti, è il contratto con cui una parte si impegna a compiere uno o più atti giuridici in favore dell’altra parte mandante. Il codice civile stabilisce che l’amministratore deve svolgere i propri compiti diligentemente. In caso contrario risponde nei confronti del condominio. Il codice civile, anche alla luce della riforma del 2012, individua una serie di obblighi ai quali l’amministratore deve attenersi sia nella fase iniziale del rapporto, sia nel corso del suo incarico. L’inosservanza di questi doveri può comportare per l’amministratore diverse conseguenze quali: - la revoca; - una responsabilità risarcitoria se provoca danni al condominio, salva in ogni caso la responsabilità penale personale, se nell’ambito delle sue funzioni commette dei reati La revoca può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio, ed è il principale potere del condominio qualora non si ritenga soddisfatto dell’operato del proprio amministratore, soprattutto se questi non adempie correttamente ai suoi doveri. Va ricordato che ai sensi dell'art. 66, comma 2, Disposizioni di Attuazione del codice civile, almeno due condòmini che rappresentino 1/6 del valore dell'intero edificio possono fare richiesta all'Amministratore pro tempore di convocare un'assemblea condominiale richiedendo come punti all’ordine del giorno quanto negligentemente ancora non è stato fatto e finanche la revoca dell’amministratore con nomina di un nuovo amministratore. Decorso inutilmente il termine di giorni 10 da tale richiesta, i condòmini possono autoconvocarsi e, nella relativa Assemblea, ricorrendone i presupposti (quorum costitutivo e deliberativo) e se richiesto nell’ordine del giorno, possono revocare il precedente Amministratore, resosi negligente, e nominarne uno nuovo. In caso di grave inadempienza irregolarità, cioè se l’amministratore non rende il conto della gestione, nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali, nel caso in cui non tutela legalmente il condominio per come previsto dall’art, 1131 c.c., i condòmini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'Autorità Giudiziaria (più precisamente dal Tribunale, riunito in Camera di Consiglio) e in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo di rivalsa nei confronti del condominio che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.